Как сравнить ипотечные предложения: ПСК, страховка и платные услуги

Сравнивать ипотеку только по ставке нельзя. Два банка могут показать одинаковый процент, но отличаться стоимостью страховки, обязательных услуг, способом получения скидки и расходами, которые известны лишь к моменту подписания договора. Поэтому сначала выравнивают исходные данные, а затем проверяют документы каждого предложения.

1. Зафиксируйте один сценарий для всех банков

Запрашивайте расчёты на одну сумму кредита, одинаковый первоначальный взнос, срок, объект и состав заёмщиков. Укажите одну предполагаемую дату выдачи и одинаковый вариант страхования. Если хотя бы один параметр различается, сравнение ежемесячных платежей теряет смысл.

Сохраните не только предварительный расчёт менеджера, но и перечень условий скидки: зарплатный статус, электронная регистрация, покупка пакета услуг, подтверждение дохода, страхование жизни и здоровья. Для каждого условия запишите срок действия и последствие отказа.

2. Найдите ПСК в документах, а не только ставку в рекламе

Банк России указывает, что для сравнения условий кредитования используется полная стоимость кредита. По статье 6 Федерального закона № 353-ФЗ ПСК определяется в процентах годовых и в денежном выражении. В расчёт входят погашение долга, проценты и платежи за услуги или страхование, если они являются фактическим условием выдачи кредита либо влияют на условия договора.

На первой странице индивидуальных условий проверьте значение ПСК и дату расчёта. Если менеджер показывает только рекламный диапазон, попросите расчёт именно для вашего сценария. Сверьте, что сумма, срок и ставка совпадают с заявкой.

3. Разберите каждую платную услугу и условие скидки

Попросите отдельный список всех единовременных и регулярных платежей: сервисные пакеты, юридические услуги, электронная регистрация, оценка, уведомления и иные продукты. Для каждого пункта выясните поставщика, цену, обязательность, срок действия и влияние отказа на ставку.

Банк России разъясняет, что согласие на дополнительные услуги должно быть выражено самим заёмщиком. Проверьте заявления и анкеты: отметки о согласии не должны скрываться в общем пакете документов. Даже когда от услуги можно отказаться, сначала посчитайте, как изменится ставка и общая переплата.

4. Сравните страхование на весь горизонт, а не на первый год

Разделите страхование залога, жизни и здоровья, титула и дополнительные риски. Уточните, какой полис обязателен по договору, какой даёт скидку и как банк изменит ставку при отказе или непредоставлении нового полиса. Запросите требования к страховщику и пример расчёта минимум на первый год.

Стоимость продления заранее может быть неизвестна, поэтому внесите в таблицу допущение и отметьте его отдельно. Банк России предупреждает: если договором предусмотрено повышение ставки после отказа от добровольного страхования, банк вправе применить ставку для кредита без такого страхования. Решение об отказе нужно принимать только после расчёта обоих сценариев.

5. Соберите единую таблицу денежных потоков

В строках укажите первоначальный взнос, сумму кредита, ежемесячный платёж, проценты, разовые услуги, ежегодные полисы и расходы по оформлению. В соседних столбцах разместите предложения банков. Отдельно посчитайте затраты за первые 12 месяцев и за предполагаемый срок владения кредитом.

Если планируется досрочное погашение, запросите два графика: базовый и с предполагаемыми дополнительными платежами. Не вычитайте из сравнения страховку или сервис только потому, что их можно вернуть: сначала подтвердите порядок возврата, срок заявления и влияние на ставку.

6. Остановитесь, если стоимость нельзя восстановить по документам

Не подписывайте договор, когда ставка в индивидуальных условиях отличается от согласованной, ПСК рассчитана для других параметров, платная услуга включена без понятного согласия или менеджер не объясняет последствия отказа от страховки. Попросите новый комплект документов и время на повторную проверку.

Отдельная консультация нужна при комбинированной ставке, субсидии застройщика, траншевой выдаче, сложном страховом пакете или использовании господдержки: итог зависит от программы, договора покупки и документов конкретной сделки.

Чек-лист сравнения ипотечных предложений

• Во всех расчётах одинаковы сумма, взнос, срок, объект и заёмщики.
• Получены индивидуальные условия и график платежей каждого банка.
• Проверены ПСК в процентах и денежном выражении.
• Записаны все условия скидки и последствия отказа от них.
• Разделены обязательные, влияющие на ставку и необязательные услуги.
• Страховые расходы посчитаны отдельно по видам полисов.
• Сравнены затраты за первый год и предполагаемый срок кредита.
• Несовпадения перед подписанием переданы банку или специалисту на проверку.